腾达大厦位于北京市海淀区西直门外大街，地处中关村高新技术开发区、金融街及三里河国家行政办公区三大战略要地的交汇中心，是北京金隅集团精心打造的一座极富动感的5A 级智能写字楼。北京金隅物业管理有限责任公司金隅腾达分公司接管运营后，进行了相关的节能、节水改造，改造于2010 年8 月竣工。2011年底，腾达大厦获得北京市首个“绿色建筑运行标识”，公共建筑一星级。

2.工程概况

腾达大厦建筑面积约8.68 万m2，总占地面积为8500 m2 ，地上32 层，地下4 层。其开发单位为： 北京高岭房地产开发有限公司，设计单位为中国建筑设计研究院，项目于1993 年4 月立项，2003 年5 月竣工。

3.绿色建筑特征

3.1 节地与室外环境

腾达大厦在选址时考虑了安全及节约用地的因素，合理选择了废旧场地进行开发利用，地内没有文物、自然水系、湿地、基本农田、森林和其他保护区，选址符合城市规划的要求。场地内无排放超标的污染源，建筑没有影响当时周边居住建筑的日照。根据历史资料，建筑场地选址范围内无洪灾、泥石流、及含氡土壤的威胁，建筑选址安全范围内无电磁辐射危害和火、爆、有毒物质等危险源。对建筑玻璃幕墙的可见光反射比进行了严格的控制，裙房的幕墙玻璃的反射比控制在0.16以下，主楼的幕墙玻璃的反射比控制在0.30 以下，夜景照明的灯具的安装及照明功率等均不给周围道路及居住建筑带来光污染。

大厦的北入口紧邻白石新桥公交车站，有21 条公交线路，离项目北入口500m 处为地铁4号线国家图书馆站；场地内部人车分流，交通组织合理。场地内采用了绿化地面的透水铺装，透水地面面积比为47%，并且采用了乔灌木复合绿化的绿化体系，并在室外设置有景观水池，有利于调节室外环境。

大厦设置了四层地下层，主要功能为车库和中央设备机房，功能布局合理。

3.2 节能与能源利用

腾达大厦采用了高效节能的围护结构体系，改造后的屋顶保温及玻璃幕墙等的热工性能基本满足国家节能设计规范的要求，经节能计算，大厦的建筑能耗为参照建筑的95.7%。空调系统采用风机盘管+新风的空调系统，冷机的COP 达到5.39，金隅腾达分公司接管后对冷机根据末端负荷情况进行了变频改造及空调水路群控改造，更加匹配末端负荷变化，节能效果显著。

大厦采用市政热水供暖。

金隅腾达分公司在接管大厦后，将大厦的室内照明全部更换为节能灯具，结合办公室的自然采光，配备合理的室内灯具，满足室内照明质量的同时，降低了照明功率密度。

大厦的主体朝向为南北朝向，在西北面为圆弧形玻璃幕墙结构，玻璃幕墙设置了12%的可开启面积，通过计算机模拟目前的开启工况，大厦在过渡季节及夏季早晚能通过开启目前可开启部分来通风换气，降低室内冷负荷，提高室内舒适度。

玻璃幕墙的可开启部分的气密性和不可开启部分的气密性在原设计中均达到的国家相关规范的要求。

金隅腾达分公司接管后对大厦的用电进行了分项计量改造，对空调冷机、水泵、风机、照明等主要用电设备加装了远程电表，实现了对主要耗电设备和系统的分项计量监控，节能效果明显。

3.3 节水与水资源利用

腾达大厦在初始水系统规划中，对生活用水、生活排水、雨水排水等进行了较详细的设计，采用了耐腐蚀、耐久性能好的管材和密闭性能好的阀门，供水系统采用分区变频供水的方式，雨水排水经地表排至雨水排水井。

大厦的卫生器具全部采用节水器具。

金隅腾达分公司接管后，对大厦的优质杂排水进行了回收再利用，通过自建的中水处理站，将大厦内部回收的中水处理达到相关标准后作为景观和绿化的用水水源。

大厦的绿化灌溉方式采用滴灌方式。

大厦按用途及按租户收费要求设置了水表，通过水平衡测试，管网漏损率严格控制在国标限值以下。

3.4 节材与材料资源利用

腾达大厦采用了符合国家和北京市标准的绿色建材，且主要使用本地生产的建筑材料；其建筑造型简单，没有大量装饰性构件，女儿墙的高度也不超过规范限值的2 倍；混凝土全部采用预拌混凝土；可再循环材料的使用重量占所用建筑材料总重量的10.5%；大厦的办公区域多采用大开间的内部构造或拆卸灵活的轻钢龙骨隔断。

腾达大厦主楼采用钢筋混凝土框架—抗震墙结构体系，裙楼采用钢筋混凝土框架结构体系。这种结构体系的筒体是很好的抗侧力构件，承担了大部分的风载和地震荷载产生的水平侧力，总体刚度大，侧移小，且满足玻璃幕墙的外装饰要求。这种结构体系在满足力学性能的同时，混凝土用量比剪力墙结构体系大幅减少；在造价上大大优于钢结构。

金隅腾达分公司在接管后，制定了一系列严格的措施，包括对改造过程中或租户二次装修过程中产生的固体废弃物分类处理管理措施、对改造和二次装修对原有建筑结构构件的保护措施以及改造施工及二次装修施工中文明施工管理措施等，既保障了大厦的正常运营，又达到了节材的目的。

3.5 室内环境质量

腾达大厦在原设计中，空调房间的温度、湿度、新风量均满足相应的规范要求，建筑平面

和空间功能安排合理，其围护结构内表面无结露、发霉现象，并采取了降噪和隔声措施，经现场检测，空调房间的温度、新风量均满足国家及北京市现行规范的要求，室内空气污染物浓度、室内背景噪声、室内照明质量指标等均满足国家相应规范的要求。

建筑立面幕墙设置了2.6%的可开启面积，经计算机模拟，在北京市的气象条件下，可促进室内自然通风，有效提高室内空气品质及降低室内冷负荷。空调末端采用风机盘管形式，采用三速开关进行调节，可根据末端负荷情况合理调节温湿度，提高舒适度。

金隅腾达分公司接管后，在大厦南面主入口处增加了无障碍通道、在裙房二层增加残疾人卫生间、在电梯了设置了无障碍措施。

金隅腾达分公司接管后，建立空气质量监测办法，对楼内人员密集环境及地下空间进行空气质量监测，当监测区域出现空气质量超标时，则启动排送风系统，保证了健康舒适的室内环境。

3.6 运营管理

腾达大厦的空调设备主要设置在专用机房，管道布设于专用管道井内，标识清晰，便于维修、改造和更换。金隅腾达分公司通过了三项管理体系认证，有一支适应现代物业管理的优秀管理服务队伍，在物业管理方面有着丰富的经验和科学的管理方式，建立了办公楼建筑设备、设施管理台帐和重要设备设施的技术档案，具备智能化系统运行管理的操作规程、标准和制度。

金隅腾达分公司在节能、节水等方面进行了相关改造并制定实施了相关的管理制度，通过用电分项计量系统对各系统用电进行监控管理；对租户的用电、用热及用水进行计量收费。

金隅腾达分公司对物业内的三大餐饮租户——俏江南、湘临天下、钱柜在运行过程中的废水、废气进行集中处理，确保达到排放标准后才准排放。

金隅腾达分公司对楼内产生的施工、厨余及生活垃圾进行监管，生活垃圾、可回收施工垃圾由北京市保康得保洁服务中心每日进行处理；各餐饮单位厨余垃圾由各餐饮单位自行联系厨余处理公司每日进行处理；施工垃圾由施工单位委托具备资质的处理公司进行处理。垃圾清运过程中均装桶、装袋运送，确保运送无遗撒、无二次污染。

金隅腾达分公司按照国家相关标准对空调通风系统进行定期检查和清洗，保证空调系统的健康运行。

金隅腾达分公司在物业管理方面制定并实施了资源管理激励机制，保证建筑使用功能的同时，基本无投诉，大厦的用能效率逐年升高、耗水量逐年减少，大厦高效运营。

4.小结

腾达大厦作为90 年代北京金隅集团精心打造的5A 级智能写字楼，在初立项时就本着“低能耗、自然通风、天然采光、健康空调、绿色建材、智能控制、生态绿化”的战略方针进行建设，在北京金隅物业管理有限责任公司金隅腾达分公司接管运营后，以“绿色建筑”的更高要求进行了相关改造和国际ISO 物业运营标准进行管理，引入的“高效照明、空气质量监控、中水回收利用、屋顶保温、用电分项计量、用水分项计量”等技术体系均在金隅集团内部物业开发及建设有巨大的宣传和推广价值，同时高效节能、节水管理且有激励措施的物业管理及服务在金隅集团内部以及全社会均有推广价值